Opas ensiasunnon ostoon – lue nämä asiantuntijoiden vinkit ennen kauppoja

Ensimmäisen oman asunnon hankkiminen on monelle elämän suurin taloudellinen päätös. Asuntoa hankkiessa kannattaa selvittää, miten esimerkiksi asunnon sijainti, tontin tyyppi ja korkotason kehitys voivat vaikuttaa asunnon hintakehitykseen ja lainanhoitokustannuksiin – eli omaan talouteen ja elämään.

Noin puolet suomalaisista asuu omistusasunnossa. Itse omistamassaan kodissa asunto-osakeyhtiössä oleva omistaja maksaa vuokran sijaan vastiketta taloyhtiölle ja mahdollisia lainalyhennyksiä pankille. Yhtiövastiketta myös maksetaan laina-ajan jälkeen. Hoitovastikkeella katetaan rakennuksen ylläpitokustannukset ja rahoitusvastikkeella voidaan maksaa tulevaisuudessa taloyhtiön suurempia remontteja.

Asunnon omistaminen kerryttää varallisuutta ja myös asunnon arvo voi nousta tulevaisuudessa.

Tässä yhdeksän kysymystä ja asiantuntijoiden vastaukset, joiden avulla ensiasunnon ostaja voi aloittaa matkansa kohti ensimmäistä täysin omaa kotiaan.

Miten ensiasunnon voi rahoittaa?

Vaikka asunnot rahoitetaan pääasiassa pankkilainalla, tarvitaan sen saamiseen omarahoitusosuus tai vakuus. Lain mukaan ensiasunnon ostajan on pystyttävä maksamaan säästöillä tai muulla varallisuudella vähintään viisi prosenttia asunnon hinnasta, mutta pankit vaativat useimmiten noin kymmenen prosentin suuruista omarahoitusosuutta.

Omarahoitusosuuden voi kerryttää sijoittamalla rahastoon tai säästämättä tavalliselle säästö-  tai talletustilille. Alle 39-vuotias ensiasunnon ostaja voi hyödyntää asunnon rahoittamisessa myös ASP-tiliä (asuntosäästöpalkkio), jonka avulla asuntolainaan saa automaattisesti valtion takauksen.

Pankki maksaa ASP-tilille talletetuille säästöille vuosittain yhden prosentin suuruista verotonta korkoa. Kun ASP-säästäjä ostaa tilin avulla asunnon, pankki maksaa tilille talletetuille varoille 2–4 prosentin suuruisen lisäkoron.

Hypon pääekonomisti Juhana Brotheruksen mukaan ASP-tili ei sido ottamaan lainaa pankista, jolla ASP-tili on, mutta käytännössä usein näin tapahtuu.

”Pankki, josta asuntolaina nostetaan, joutuu maksamaan ASP-tilin korot. Niinpä muut pankit ovat vähemmän kiinnostuneita maksamaan korkoa rahoista, joita ne eivät ole säilyttäneet. Todennäköisesti parhaan lainatarjouksen saa pankista, johon ASP-tilin on avannut. Asuntolaina kannattaa silti kilpailuttaa.”

Miten ensiasunnon ostaminen etenee käytännössä?

Kiinteistömaailman kiinteistövälittäjä Sirkka Teittinen suosittelee, että pankkiin kannattaa olla yhteydessä mahdollisimman varhaisessa vaiheessa asuntoa ostaessa. Pankki osaa kertoa jo ennen lainahakemuksen tekemisestä, minkä kokoisen asuntolainan hakija voi saada. Kun asuntolainan rajat ovat tiedossa ja sopiva asunto on löytynyt, on tarjouksen aika.

“Usein pankit neuvovat ensiasunnon ostajaa tekemään lainaehtoisen tarjouksen. Silloin tarjous ei sido ostajaa, ennen kuin tämä esittelee kohteen paperit pankille ja pankki hyväksyy lainahakemuksen. Tämä menettely tekee asunnon ostamisesta turvallisempaa, koska pankki osaa huomioida asiakkaan maksukyvyn ja taloyhtiön taloudellisen tilanteen sekä tulevat korjausvelat”, Teittinen kertoo.

Lainaehtoisen ostotarjouksen tekemisen jälkeen ensiasunnon ostajan pitää toimittaa pankkiin kohteen myyntiesite ja isännöitsijäntodistus. Kun pankki on tarkastanut, että kaikki on kunnossa ostokohteessa ja lainanhakijan taloudellisessa tilanteessa, se hyväksyy lainahakemuksen. Silloin lainaehtoisesta tarjouksesta tulee sitova.

“Jos asunnon ostaja tekee tarjouksen ilman lainaehtoja eikä saa asuntolainaa, hän voi joutua maksamaan tarjouksesta myyjälle sopimukseen kirjatun vakiokorvauksen. Lainaehtoinen sopimus suojelee ensiasunnon ostajaa tältä riskiltä”, Teittinen sanoo.

Hänen mukaansa asunnon hinnasta voi neuvotella ennen lainaehtoisen ostotarjouksen tekemistä. Kasvukeskuksissa hintaa tuskin kuitenkaan saa tingittyä alaspäin.

“Omalla ydinalueellani Helsingin Munkkiniemessä kysyntää on niin paljon, että on tyypillistä, että kauppahinta ylittää myyntiesitteessä pyydetyn hinnan. Kasvukeskusten ulkopuolella asunnon myyntihinta taas voi olla alhaisempi kuin ensimmäinen pyydetty hinta.”

Mitä etuuksia ensiasunnon ostaja voi saada?

Ensiasunnon ostajan etuuksia ovat:

  • Mahdollisuus ASP-tilin korkotukiin ja valtion takaamaan asuntolainaan.
  • Pienempi lakisääteinen omarahoitusosuus. Normaalisti omavastuuosuus on 15 prosenttia, kun ensiasunnon ostajalla pitää olla ainoastaan viisi prosenttia ennakkosäästöä tai muita vakuuksia.
  • Suurempi korkovähennysoikeus. Ensiasunnon ostaja voi vähentää asuntolainan koroista pääoma- tai ansiotuloverotuksessa 32 prosenttia. Tämän vähennyksen saa enintään ensiasunnon käyttöönottovuodelta ja yhdeksältä seuraavalta vuodelta.
  • Varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa. Normaalisti asuntokaupasta pitää maksaa varainsiirtovero, jonka suuruus on 2–4 prosenttia riippuen asunnon ja tontin typpistä.

Ensiasunnon ostajan lakisääteiset etuudet ovat voimassa, jos:

  • Ensiasunnon ostaja on 18–39-vuotias
  • Hän omistaa ostamastaan asunnosta vähintään 50 prosenttia.
  • Hän ostaa asunnon vakituiseen asumiseen ja muuttaa siihen kaupan jälkeen 6 kuukauden aikana.
  • Hän ei ole aiemmin omistanut vähintään 50:tä prosenttia muusta asunnosta.

Ensiasunnon ostajana saat Peabilta 3000 euron edun, kun teet kaupat vuoden 2020 aikana. Tutustu Peabin ensiasunnon ostajan etuun ja uudiskohteisiimme, joita etu koskee »

Mitä asioita asuntolainaa hakiessa pitää huomioida?

Saadakseen asuntolainan hakijan pitää täyttää yleiset lainansaantikriteerit. Pankki arvioi tulotasoa verrattuna lainanhoitomenoihin ja asumiskustannuksiin ja kartoittaa työtilanteen ja tulovirrat, aiemmat velat, menot ja työpaikan toimialan tilanteen.

Asuntolainaa hakiessa ensiasunnon ostajan pitää päättää, millaisen koron hän haluaa lainalle. Yli 95 prosenttia uusista asuntolainoista sidotaan tällä hetkellä (helmikuu 2020) Euroopan keskuspankin määräämään euriborkorkoon, joka vaihtuu taloustilanteen mukaan. Kun keskuspankki haluaa esimerkiksi elvyttää taloutta, se laskee korkoa. Jos talous vaikuttaa ylikuumenevan tai yleinen hintojen nousu ylittää keskuspankin tavoitteen, korkoa nostetaan.

Suosituin vaihtoehto on, että korko päivitetään kerran vuodessa silloisen euriborkoron mukaiseksi. Vaihtoehto euriborkorkoon sidotulle asuntolainalle on kiinteäkorkoinen laina, jossa korko neuvotellaan lainaa hakiessa, ja se pysyy samana koko takaisinmaksuajan.

Jos asuntolainan korko sidotaan euriboriin, lainaan lisätään pankin kanssa asiakaskohtaisesti neuvoteltava marginaalikorko. Marginaalikorko määräytyy sen mukaan, kuinka hyvänä ja varmana pankki pitää lainanhakijan taloustilannetta. Marginaaliin vaikuttaa myös esimerkiksi alue, jolta asunto ostetaan. Muuttotappioalueella korko on todennäköisesti suurempi kuin kasvukeskuksessa.

”Ennen vuonna 2008 alkanutta finanssikriisiä euriborkorko oli yli viisi prosenttia. Finanssikriisin jälkeen se on ollut pienimmillään jopa negatiivinen. Asuntolainan haltijalle tämä on tarkoittanut, että lainasta on maksettu korkoa pelkän marginaaliosuuden verran. Marginaalikorko on tällä hetkellä uusissa lainoissa keskimäärin 0,7 prosenttia (helmikuu 2020)”, Brotherus sanoo.

Ostettava asunto toimii usein lainan vakuutena. Toisinaan vakuutena voidaan käyttää myös esimerkiksi vanhempien asuntoa tai muuta omaisuutta.

Miltä korkojen kehitys näyttää tulevaisuudessa?

Juhana Brotheruksen mukaan korkotason merkittävä nousu lähitulevaisuudessa näyttää epätodennäköiseltä. Vaikka ennusteisiin on tullut lisäväriä koronan myötä, hän uskoo tilanteen tasoittuvan.

“Teknisesti on mahdollista, että korkotaso nousisi finanssikriisiä edeltävälle ajalle, mutta se ei ole odotettavaa. Verrokkimaa Japanissa, jossa demografinen kehitys on ollut samankaltaista kuin EU:ssa, korot ovat pysyneet nollan tuntumassa jo 25 vuotta. Toki viisas varautuu kaikkiin mahdollisuuksiin.”

Miten asunnon arvon kehitystä voi arvioida?

Väestönkasvu ja kaupungistuminen ovat tärkeimmät asuntojen hintakehitykseen vaikuttavat tekijät. Koronakriisin keskellä asuntojen hinnoissakin on värinää, mutta Brotheruksen mukaan se tasoittuu pitkällä aikavälillä.

Jos väkiluku kasvaa, asuntoja tarvitaan lisää.

”Pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat vuosina 2005–2020 nousseet 50 prosenttia. Koko maassa kasvua on ollut keskimäärin 30 prosenttia. Hintakehitys kasvukeskuksissa ja muussa maassa on eriytyneet voimakkaasti 2010-luvun loppupuoliskolla. Kasvukeskusten ulkopuolella hinnat ovat laskeneet”, Juhana Brotherus sanoo.

Jos kasvukeskuksiin kaavoitetaan ja rakennetaan uusia koteja nopeasti tai jos asuntoja vapautuu väestönkehityksen seurauksena, hinnat nousevat maltillisemmin.

”Kasvukaupunkien kehysalueilla omakotitaloja tulee paljon myyntiin, kun ikääntyvät ihmiset muuttavat palvelukoteihin tai lähemmäs palveluita. Tarjontaa on paljon, mikä hillitsee hintojen nousua”, Brotherus kertoo.

Mitä eroa on uudiskohteella ja vanhalla asunnolla?

Uudiskohde voi olla asunnon arvokehityksen kannalta turvallisempi vaihtoehto. Peabin myynti- ja markkinointipäällikkö Simo Saarisen mukaan Peabin uudiskohteiden yksi etu on, että uudet asunnot rakennetaan kasvukeskuksiin hyviin sijainteihin, ja ne ovat vetovoimaisia tulevaisuudessakin.

”Vakavaraiselta ja luotettavalta rakennusyhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton vaihtoehto”, Saarinen sanoo.

“Peab rakentaa omaperustaista asuntotuotantoa kasvukeskuksiin ja niissäkin vain parhaille paikoille keskusta-alueille sekä niiden tuntumaan. Meillä on paljon paikallistuntemusta alueista, joille rakennamme. Myös kaupungin päätös kaavoittaa alue asunnoille kertoo, että kaupunki uskoo alueen vetovoimaan asuntomarkkinoilla.”

Uudiskohteissa ei tarvitse tehdä kalliita remontteja pitkään aikaan. Niissä talotekniikka, kuten lämmitysmuoto, äänieristys ja verkkoyhteydet, on varmasti nykyaikaisella tasolla. Jos ensiasunnon ostaa rakentamisen alkuvaiheessa, ostaja voi Peabilla aina vaikuttaa asuntoon valittaviin pintamateriaaleihin ja kalustukseen.

“Myös vanhasta yhtiöstä ostettu asunto voi olla hyvä vaihtoehto ensiasunnoksi. Varsinkin kasvukeskuksissa hyvillä sijainneilla sijaitsevat asunto-osakeyhtiöt ovat hyviä vaihtoehtoja.”, Saarinen sanoo.

Kannattaako valita oma, vuokrattu vai valinnainen tontti?

Ensiasunnon ostajan on pohdittava, haluaako hän ostaa asunnon omalla vai vuokratontilla. Uudiskohteissa on kohteita myös valinnaisella vuokratontilla, jolloin voi päättää lunastaako tonttiosuuden itselleen heti vai myöhemmin. Tontin ostaminen tarkoittaa kalliimpaa ostohintaa ja edullisempaa vastiketta.

“Vuokratontin etuna on, että asunnon ostoon ei tarvitse sitoa yhtä paljon pääomaa kuin oman tontin ostamisen yhteydessä. Tämä voi tarkoittaa ensiasunnon ostajalle mahdollisuutta päästä asuntoon kiinni helpommin”, Peabin Simo Saarinen sanoo.

“Vuokratontissa kannattaa kiinnittää huomiota sopimuksen pituuteen. Vuokrankorotukset voidaan kytkeä elinkustannusindeksiin, jolloin tonttivuokra pysyy samana suhteessa yleiseen hintatasoon”, Kiinteistömaailman Sirkka Teittinen kertoo.

Mitä asioita taloyhtiöstä kannattaa selvittää?

Peabin Simo Saarisen mukaan taloyhtiön tehdyt remontit, pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma ja taloyhtiön taloustilanne on hyvä selvittää ennen tarjouksen tekemistä.

”Perinteinen putkiremontti voi maksaa jopa tuhat euroa neliötä kohden pääkaupunkiseudulla. Isoimpia remontteja voi odottaa tehtäväksi 40–60 vuoden välein vanhoissa yhtiöissä. Tällä hetkellä uusitaan paljon 60–70-luvun kerrostaloja.”

”Kannattaa pyytää isännöitsijäntodistus, korjaussuunnitelma sekä tiedot tehdyistä remonteista ja käydä niitä läpi asiaa tuntevien tuttujen tai kiinteistönvälittäjän kanssa. Ennen asunnon ostoa on hyvä selvittää, paljonko taloyhtiöllä on velkaa, vuokratuloja ja mikä niiden suhde on vastikkeiden kokoon. Liian pieni hoitovastike voi tarkoittaa, että taloyhtiöllä on kertymässä korjausvelkaa”, Teittinen lisää.

Ensiasunnon ostajan muistilista:

  • Jos olet 18–39-vuotias, selvitä mahdollisuutesi hyödyntää ASP-tiliä ensiasunnon ostossa.
  • Jalkaudu asuntomarkkinoille: tutki toteutuneiden kauppojen hintoja tilastokeskuksen ja keskeisimpien asuntojen myyjien sivustoilta. Käy asuntonäytöissä aistimassa tunnelmaa alueella, josta olet kiinnostunut.
  • Ota pankkiin yhteyttä jo ennen tarjouksen tekemistä ja selvitä, minkä suuruisen asuntolainan voit saada.
  • Selvitä, miten kaupungistuminen vaikuttaa alueeseen, jolta haluat ostaa asunnon. Se on todennäköisesti tärkein asuntosi arvonkehitykseen vaikuttava tekijä.
  • Jos ostat asunnon uudiskohteesta, päätä, haluatko ostaa tontin vai vuokrata sen. Tontin ostaminen nostaa asunnon myyntihintaa. Vuokraamalla myyntihinta laskee, mutta vastike kasvaa.
  • Jos vuokraat tontin, selvitä, voitko valita lunastettavan vuokratontin – silloin säilytät oikeuden ostaa tontti myöhemmin.
  • Jos lunastettavan vuokratontin valinta ei ole mahdollista, on tärkeää huolehtia, että tontin vuokrasopimus on mahdollisimman pitkä ja vuokrankorotukset on sidottu yleiseen elinkustannusindeksiin.
  • Jos haluat ostaa asunnon vanhasta rakennuksesta, tutustu ennen tarjouksen tekemistä isännöitsijäntodistukseen, korjaussuunnitelmaan sekä tietoihin tehdyistä remonteista. Jos vastiketaso tai myyntihinta vaikuttavat matalilta, voi olla mahdollista, että taloyhtiölle on kertymässä korjausvelkaa.
  • Tee lainaehtoinen asuntotarjous. Muuten voit joutua maksamaan myyjälle vakiokorvauksen, vaikka pankki ei myöntäisi sinulle asuntolainaa. Lainaehtoisessa tarjouksessa pankki arvioi kohteen potentiaalista arvonkehitystä ja selvittää, onko taloyhtiön talous kestävällä pohjalla. Siksi lainaehtoinen tarjous parantaa asunnon ostamisen turvallisuutta.

Nyt 3000 euron etu ensiasunnon ostajalle!

Tutustu etuun ja uudiskohteisiimme, joissa saat edun, kun teet kaupat vuoden 2020 aikana »

Käytämme evästeitä. Jatkamalla sivustoon hyväksyt evästeiden käytön.