Ensimmäisen asunnon ostaminen on monelle elämän ikimuistoisin taloudellinen päätös. Helpottaaksesi matkaasi olemme koonneet tärkeimmät ohjeet ensiasunnon ostoon – lue alan ammattilaistemme vinkit ja ota ensimmäisen askel kohti vaivattomia asuntokauppoja!
Usein kysytyt kysymykset
Katso usein kysytyt kysymykset ensiasunnon ostosta. Klikkaamalla pääset suoraan sinua kiinnostavaan osioon:
1. Miten ensiasunnon voi rahoittaa?
2. Miten ensiasunnon osto etenee käytännössä?
3. Mitä etuuksia ensiasunnon ostaja voi saada?
4. Mitä asioita asuntolainaa hakiessa kannattaa huomioida?
5. Mitä eroa on uudiskohteella ja vanhalla asunnolla?
6. Kannattaako valita oma, vuokrattu vai valinnainen tontti?
7. Mitä asioita taloyhtiöstä kannattaa selvittää?
8. Ensiasunnon ostamisen vaiheet
9. Asunnon oston termistö haltuun
10. Yhteenveto: Ensiasunnon ostajan muistilista
Noin puolet suomalaisista asuu omistusasunnossa. Itse omistamassaan kodissa asunto-osakeyhtiössä oleva omistaja maksaa vuokran sijaan vastiketta taloyhtiölle ja mahdollisia lainalyhennyksiä pankille. Yhtiövastiketta myös maksetaan laina-ajan jälkeen. Hoitovastikkeella katetaan rakennuksen ylläpitokustannukset ja rahoitusvastikkeella voidaan maksaa tulevaisuudessa taloyhtiön suurempia remontteja.
Asunnon omistaminen kerryttää varallisuutta ja myös asunnon arvo voi nousta tulevaisuudessa.
Tässä yleisimmät kysymykset ja asiantuntijoiden vastaukset, joiden avulla ensiasunnon ostaja voi aloittaa matkansa kohti ensimmäistä täysin omaa kotiaan.
1. Miten ensiasunnon voi rahoittaa?
Vaikka asunnot rahoitetaan pääasiassa pankkilainalla, tarvitaan sen saamiseen omarahoitusosuus tai vakuus. Lain mukaan ensiasunnon ostajan on pystyttävä maksamaan säästöillä tai muulla varallisuudella vähintään 5 % asunnon hinnasta, mutta pankit vaativat useimmiten noin 10 %:n suuruista omarahoitusosuutta.
Omarahoitusosuuden voi kerryttää sijoittamalla rahastoon tai säästämällä tavalliselle säästö- tai talletustilille. Jos ensiasunnon ostaja on 15–44-vuotias, hän voi hyödyntää asunnon rahoittamisessa myös ASP-tiliä (asuntosäästöpalkkio), jonka avulla asuntolainaan saa automaattisesti valtion takauksen sekä muita ASP-etuja. Kun ASP-tilille on säästänyt 10 % asunnon hankintahinnasta ja vähintään kahden vuoden ajan, voi saada ASP-lainan.
Pankki maksaa ASP-tilille talletetuille säästöille vuosittain 1 %:n suuruista verotonta korkoa. Kun ASP-säästäjä ostaa tilin avulla asunnon, pankki maksaa tilille talletetuille varoille 2–4 %:n suuruisen lisäkoron.
ASP-tili ei sido ottamaan lainaa pankista, jolla ASP-tili on, vaikka käytännössä usein näin tapahtuu.
Lue lisää ASP-eduista ja vuoden 2023 alussa voimaan tulleista ASP-ehtojen uudistuksista.
2. Miten ensiasunnon osto etenee käytännössä?
Pankkiin kannattaa olla yhteydessä mahdollisimman varhaisessa vaiheessa asuntoa ostaessa. Pankki osaa kertoa jo ennen lainahakemuksen tekemisestä, minkä kokoisen asuntolainan hakija voi saada. Kun asuntolainan rajat ovat tiedossa ja sopiva asunto on löytynyt, on tarjouksen aika.
Usein pankit neuvovat ensiasunnon ostajaa tekemään lainaehtoisen tarjouksen. Silloin tarjous ei sido ostajaa, ennen kuin tämä esittelee kohteen paperit pankille ja pankki hyväksyy lainahakemuksen. Tämä menettely tekee asunnon ostamisesta turvallisempaa, koska pankki osaa huomioida asiakkaan maksukyvyn ja taloyhtiön taloudellisen tilanteen sekä tulevat korjausvelat.
Lainaehtoisen ostotarjouksen tekemisen jälkeen ensiasunnon ostajan pitää toimittaa pankkiin kohteen myyntiesite ja isännöitsijäntodistus. Kun pankki on tarkastanut, että kaikki on kunnossa ostokohteessa ja lainanhakijan taloudellisessa tilanteessa, se hyväksyy lainahakemuksen. Silloin lainaehtoisesta tarjouksesta tulee sitova. Jos asunnon ostaja tekee tarjouksen ilman lainaehtoja eikä saa asuntolainaa, hän voi joutua maksamaan tarjouksesta myyjälle sopimukseen kirjatun vakiokorvauksen. Lainaehtoinen sopimus suojelee ensiasunnon ostajaa tältä riskiltä.
3. Mitä etuuksia ensiasunnon ostaja voi saada?
Ensiasunnon ostajan etuuksia ovat:
- Mahdollisuus ASP-tiliin, jonka talletuksille maksetaan tavallista suurempaa korkoa, sekä valtion takaamaan, korkotuettuun ASP-lainaan. Lue lisää ASP-eduista.
- Pienempi lakisääteinen omarahoitusosuus. Ensiasunnon ostajalla on oltava ennakkosäästöä tai muita vakuuksia ainoastaan 5 % asunnon hankintahinnasta, kun normaalisti omarahoitusosuus on 15 %. ASP-säästäjän omarahoitusosuus on 10 %.
- Suurempi korkovähennysoikeus. Ensiasuntoa varten ottamasi lainan koroista voit saada tavallista suuremman vähennyksen verotuksessa. Jos sinulla ei ole pääomatuloja, osa asuntolainan koroista vähennetään ansiotulojen veroista niin sanottuna alijäämähyvityksenä. Ensiasunnon lainan koroista alijäämähyvitys on 32 %. Lue lisää Verohallinnon sivuilta.
Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024 alkaen. Jos ensiasuntosi on asunto-osakeyhtiössä, maksat asuntokaupasta varainsiirtoveroa 1,5 %. Lue lisää varainsiirtoverosta Verohallinnon sivuilta.
4. Mitä asioita asuntolainaa hakiessa kannattaa huomioida?
Saadakseen asuntolainan hakijan pitää täyttää yleiset lainansaantikriteerit. Pankki arvioi tulotasoa verrattuna lainanhoitomenoihin ja asumiskustannuksiin ja kartoittaa työtilanteen ja tulovirrat, aiemmat velat, menot ja työpaikan toimialan tilanteen.
Asuntolainaa hakiessa ensiasunnon ostajan pitää päättää, millaisen koron hän haluaa lainalle. Suurin osa uusista asuntolainoista sidotaan tällä hetkellä Euroopan keskuspankin määräämään euriborkorkoon, joka vaihtuu taloustilanteen mukaan. Suosituin vaihtoehto on, että korko päivitetään kerran vuodessa silloisen euriborkoron mukaiseksi. Vaihtoehto euriborkorkoon sidotulle asuntolainalle on kiinteäkorkoinen laina, jossa korko neuvotellaan lainaa hakiessa, ja se pysyy samana koko takaisinmaksuajan.
Jos asuntolainan korko sidotaan euriboriin, lainaan lisätään pankin kanssa asiakaskohtaisesti neuvoteltava marginaalikorko. Marginaalikorko määräytyy sen mukaan, kuinka hyvänä ja varmana pankki pitää lainanhakijan taloustilannetta. Marginaaliin vaikuttaa myös esimerkiksi alue, jolta asunto ostetaan. Muuttotappioalueella korko on todennäköisesti suurempi kuin kasvukeskuksessa.
Ostettava asunto toimii usein lainan vakuutena. Toisinaan vakuutena voidaan käyttää myös esimerkiksi vanhempien asuntoa tai muuta omaisuutta.
5. Mitä eroa on uudiskohteella ja vanhalla asunnolla?
Uudiskohde voi olla asunnon arvokehityksen kannalta turvallisempi vaihtoehto. Peabin uudiskohteiden yksi etu on, että uudet asunnot rakennetaan kasvukeskuksiin hyviin sijainteihin, ja ne ovat vetovoimaisia tulevaisuudessakin. Vakavaraiselta ja luotettavalta rakennusyhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton vaihtoehto.
Uudiskohteissa ei tarvitse tehdä kalliita remontteja pitkään aikaan. Niissä talotekniikka, kuten lämmitysmuoto, äänieristys ja verkkoyhteydet, on varmasti nykyaikaisella tasolla. Jos ensiasunnon ostaa rakentamisen alkuvaiheessa, ostaja voi Peabilla aina vaikuttaa asuntoon valittaviin pintamateriaaleihin ja kalustukseen.
Myös vanhasta yhtiöstä ostettu asunto voi olla hyvä vaihtoehto ensiasunnoksi. Varsinkin kasvukeskuksissa hyvillä sijainneilla sijaitsevat asunto-osakeyhtiöt ovat hyviä vaihtoehtoja.
6. Kannattaako valita oma, vuokrattu vai valinnainen tontti?
Ensiasunnon ostajan on pohdittava, haluaako hän ostaa asunnon omalla vai vuokratontilla. Uudiskohteissa on kohteita myös valinnaisella vuokratontilla, jolloin voi päättää lunastaako tonttiosuuden itselleen heti vai myöhemmin. Tontin ostaminen tarkoittaa kalliimpaa ostohintaa ja edullisempaa vastiketta.
Vuokratontin etuna on, että asunnon ostoon ei tarvitse sitoa yhtä paljon pääomaa kuin oman tontin ostamisen yhteydessä. Tämä voi tarkoittaa ensiasunnon ostajalle mahdollisuutta päästä asuntoon kiinni helpommin.
Vuokratontissa kannattaa kiinnittää huomiota sopimuksen pituuteen. Vuokrankorotukset voidaan kytkeä elinkustannusindeksiin, jolloin tonttivuokra pysyy samana suhteessa yleiseen hintatasoon.
Lue lisää tonttimuotojen eroista.
7. Mitä asioita taloyhtiöstä kannattaa selvittää?
Taloyhtiön tehdyt remontit, pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma ja taloyhtiön taloustilanne on hyvä selvittää ennen tarjouksen tekemistä.
Perinteinen putkiremontti voi maksaa jopa tuhat euroa neliötä kohden pääkaupunkiseudulla. Isoimpia remontteja voi odottaa tehtäväksi 40–60 vuoden välein vanhoissa yhtiöissä. Tällä hetkellä uusitaan paljon 60–70-luvun kerrostaloja.
Kannattaa pyytää isännöitsijäntodistus, korjaussuunnitelma sekä tiedot tehdyistä remonteista ja käydä niitä läpi asiaa tuntevien tuttujen tai kiinteistönvälittäjän kanssa. Ennen asunnon ostoa on hyvä selvittää, paljonko taloyhtiöllä on velkaa, vuokratuloja ja mikä niiden suhde on vastikkeiden kokoon. Liian pieni hoitovastike voi tarkoittaa, että taloyhtiöllä on kertymässä korjausvelkaa.
8. Ensiasunnon ostamisen vaiheet
Tutustu eri vaiheisiin asunnon varaamisesta aina uuden kodin jälkitarkastukseen.
9. Asunnon oston termistö haltuun
Myyntihinta, velaton hinta, yhtiölaina, hoitovastike, rahoitusvastike...Katso täältä, mitä termit tarkoittavat!
10. Ensiasunnon ostajan muistilista:
- Jos olet 15–44-vuotias, selvitä mahdollisuutesi hyödyntää ASP-tiliä ensiasunnon ostossa.
- Jalkaudu asuntomarkkinoille: tutki toteutuneiden kauppojen hintoja tilastokeskuksen ja keskeisimpien asuntojen myyjien sivustoilta. Käy asuntonäytöissä aistimassa tunnelmaa alueella, josta olet kiinnostunut. Tutustu sinua kiinnostavan alueen asuntotarjontaan.
- Ota pankkiin yhteyttä jo ennen tarjouksen tekemistä ja selvitä, minkä suuruisen asuntolainan voit saada.
- Selvitä, miten kaupungistuminen vaikuttaa alueeseen, jolta haluat ostaa asunnon. Se on todennäköisesti tärkein asuntosi arvonkehitykseen vaikuttava tekijä.
- Jos ostat asunnon uudiskohteesta, päätä, haluatko ostaa tontin vai vuokrata sen. Tontin ostaminen nostaa asunnon myyntihintaa. Vuokraamalla myyntihinta laskee, mutta vastike kasvaa.
- Jos vuokraat tontin, selvitä, voitko valita lunastettavan vuokratontin – silloin säilytät oikeuden ostaa tontti myöhemmin.
- Jos lunastettavan vuokratontin valinta ei ole mahdollista, on tärkeää huolehtia, että tontin vuokrasopimus on mahdollisimman pitkä ja vuokrankorotukset on sidottu yleiseen elinkustannusindeksiin.
- Jos haluat ostaa asunnon vanhasta rakennuksesta, tutustu ennen tarjouksen tekemistä isännöitsijäntodistukseen, korjaussuunnitelmaan sekä tietoihin tehdyistä remonteista. Jos vastiketaso tai myyntihinta vaikuttavat matalilta, voi olla mahdollista, että taloyhtiölle on kertymässä korjausvelkaa.
- Tee lainaehtoinen asuntotarjous. Muuten voit joutua maksamaan myyjälle vakiokorvauksen, vaikka pankki ei myöntäisi sinulle asuntolainaa. Lainaehtoisessa tarjouksessa pankki arvioi kohteen potentiaalista arvonkehitystä ja selvittää, onko taloyhtiön talous kestävällä pohjalla. Siksi lainaehtoinen tarjous parantaa asunnon ostamisen turvallisuutta.
Asiakaskokemuksia
Millaista on asua Peab-kodissa? Miten asunnon ostaminen Peabilta sujui? Omista kokemuksistaan kertovat niin ensiasunnon ostaja, isompaan asuntoon muuttaja, eläkkeelle siirtynyt pariskunta kuin asuntosijoittajakin.
